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成功案例
岳律师代理狄xx起诉石家庄xx房地产开发有限公司、贾xx房屋买卖纠纷一案


石家庄市新华区人民法院

民 事 判 决 书

  (2014)新民初字第722号

  原告狄**,男,1950年6月2日出生,汉族,住石家庄市新华区北城路**小区。

  委托代理人:岳朝晖,河北来仪律师事务所律师

  被告石家庄**房地产开发有限公司,住所地石家庄市变电街**楼。

  委托代理人薛洪增,河北功成律师事务所律师。

  被告贾**,男,1947年1月22日出生,汉族,住石家庄市变电街**楼。

  委托代理人高红艳,河北功成律师事务所律师。

  原告狄**与被告石家庄**房地产开发有限公司、贾**房屋买卖合同纠纷一案,,本院受理后,依法组成合议庭,于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告狄**及其委托代理人岳朝晖、被告石家庄**房地产开发有限公司委托代理人薛洪增、被告贾**委托代理人高红艳,到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告诉称,2004年4月15日,第一被告石家庄**房地产开发有限公司与原告签订了《商品房买卖合同》,该合同约定第一被告向原告出售位于石家庄市新华区变电街北苑小区别墅区B,型3号别墅一套,房款为120万元。随后,原告向第一被告交付了部分房款。2013年4月18日,第一被告又与原告协商,在原来的《商品房买卖合同》基础上,双方签订了《商品房买卖补充合同》。该补充合同约定:原房款变更为600万元,在第一被告为原告办理该别墅的房产证时,原告全部交清房款。补充合同还约定,第一被告应于2013年8月31日前将此房交付原告,每拖延一日,第一被告应按房款总价的万分之五每日向原告支付违约金。之后,原告在2013年4月18日、2013年4月25日、2013年4月26日分四次将600万元房款打入被告指定的开户行中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部第二被告的个人账户,第一被告随即向原告出具房款600万元的收据。至此,原告已按期履行了全部付款义务。第一被告也于2013年4月25日为原告办理了石家庄市新华区变电街北苑别墅区B,型3号别墅的房产证。但到现在为止,距合同约定的2013年8月31日交房期已经过去200天了,原告多次找第一被告的法定代表人贾**即第二被告协商,要求按和提高交付房屋,均遭到拒绝。为此,原告向贵院提起诉讼,望贵院在查明事实的基础上依法维护原告的合法权益:一、请求判决第一被告石家庄**房地产开发有限公司立即向原告交付石家庄市新华区变电街北苑别墅区B,型3号别墅(366.91平方米):二、请求判决二被告因延迟交付房屋向原告连带支付2013年9月1日至2014年3月20日期间的违约金共60万元;三、请求判决二被告因拖延交付房屋向原告连带支付2014年3月21日至实际交付房屋止期间的违约金,该期间每日的违约金按照房款总价600万元乘以万分之五的方式计算;四、请求判决二被告承担本案的诉讼费。在举证期间内,原告增加、变更诉讼请求为:一、第一项诉讼请求不变;二请求将第二项诉讼请求变更为“请求判决二被告因延迟交付房屋向原告连带支付2013年9月1日至2014年3月19日期间的违约金共60万元。”三、请求将第三项诉讼请求变更为“请求判决二被告因迟延交付房屋向原告连带支付2014年3月20日至实际交付房屋止期间的违约金,该期间每日的违约金按照房款总价600万元乘以万分之五的方式计算。”四、第四项诉讼请求不变。

  原告为证明其观点能够如下证据:

  1、商品房买卖合同一份,证明原告于石家庄**房地产开发有限公司于2004年4月15日签订商品房买卖合同,并非被告所陈述的后来补签合同。

  2、商品房买卖补充合同一份,证明双方将房价变更为600万元,其余的过户及税费等全部由石家庄**房地产开发有限公司承担。

  3、银行个人电汇回单及个人结算业务申请书四份,证明2013年4月18日通过交通银行电汇至贾**账户40万元,2013年4月18日通过农业银行转账至贾**名下60万元,2013男4月25日通过交通银行电汇至贾**账户190万元,2013年4月26日通过中国银行汇至贾**账户310万元,以上共计600万元。

  4、收据两份,证明2013年4 月18日石家庄**房地产开发有限公司向原告出具收据一份(金额100万元,收款事由3#购房预付款),2013年4月26日。石家庄**房地产开发有限公司向原告出具收据一份(金额500万元,收款事由购房款3#北苑别墅)。

  5、石家庄市工商局出具的内资企业登记基本情况表一份,证明贾**系石家庄**房地产开发有限公司的法定代表人,为该公司股份76%大股东。

  6、石家庄市房管局颁发的房产证一份,证明石家庄**房地产开发有限公司于2013粘月25日将本案争议房屋过户到狄**名下。狄**已取得带饭单位房屋所有权证书。

  被告石家庄**房地产开发有限公司质证意见为:

  1、商品房买卖合同与商品房买卖补充合同所属日期相对方不是贾**;商品房买卖合同不是在合同所属日期签订的,而是在2013年4月18日补签;对商品房补充合同的真实性没有异议。

  2、对银行个人电汇回单及个人结算业务申请书四份、收据两份、工商登记资料及房产证正式性无异议。

  被告贾**质证意见为:

  1、商品房买卖合同不是在合同所属日期签订,而是在2013年4月8日补签。

  2、对商品房补充合同真实性没有异议。

  3、对四张银行单据以及石家庄**房地产有限公司开具两份收据真实性无异议,但收款方不是贾**,贾**只是提供账号,款项与贾**没有关系。

  4、对房产证真实性无异议。

  5、对工商档案真实性无异议。

  石家庄**房地产有限公司辩称,1、原告所诉讼房产是有争议的房产,由第三人实际占有近20年至今,无法实际交付。该房产1993年开始承建,由第三人自行设计建设装修该房屋,从外观和内部结构,与其他别墅不相同,第三人从996年起开始入住至今,2004年北苑别墅小区全部建成后,因工程结算问题,第三人不想被告交房,经协商被告同意用B,型3号楼抵给第三人,连同第三人自建的两套别墅,含本案争议房屋,只允许第三人卖其中两套,另一套不能卖,只能自住,直至工程款结算清,因双方争议较大,工程款至今未结算,由第三人长期占用至今。因房屋近几年升值较大,被告也着急收回房屋,正巧原告通过朋友找到被告买房,被告将上述情况告诉原告,原告你考虑再三最后决定购买被告房屋,双方才签订本协议。2、原、被告对该房产系第三人实际占有的事实均知情。原告在买房前也多次了解查看该房产现状,原告想买北苑小区别墅时已没有房屋可卖,只有这套有争议的房屋,被告向原告说明情况后,原告仍想购买,同时被告也愿意借助原告的力量,将该别墅收回,故双方才签订的买卖合同,并补签了2004年4月15日的商品房买卖合同。3、双方所签合同是双方相互串通,合谋侵害第三人利益的合同,应当认定为无效。双方签合同的目的是通过合法形式,借助法院力量把房屋从第三人手中收回,当时约定的是由原告持房产证直接向法院起诉第三人,被告予以协助配合,但没想到原告并没有这么做,而是直接起诉被告,这不符合双方当时的约定,也不是被告当时与原告签订房屋买卖合同的本意。4、如果法院判决被告向原告交付房屋,实际上被告也无法履行,法院也无法强制执行,因为该房产不在被告控制之下,被告无法实际交付,同时第三人占有该房产系合法占有,有合同依据,且第三人不是本案当事人,法院无法对其强制执行。5、建议法院依法判决合同无效货已发解除该合同。

  被告贾**辩称,从本案的程序上来说,贾**不是本案的适格被告,因贾**不是合同的相对方,他只是以被告的法定代表人,贾**列为被告不适格,事实部分同意第一被告的意见,不在赘述。

  经审理查明,2004年4月15日石家庄**房地产开发有限公司与狄**签订商品房买卖合同(出卖方石家庄**房地产开发有限公司、买受人狄**)一份,合同内容为:买受人购买的商品房为北苑别墅区第B,型3号房;按建筑面积计算,该商品房单价为人民币每平方米3270.47元,总金额120万元(此价格包括水、电、暖、集资费)。

  2103年4月18日,石家庄**房地产开发有限公司与狄**签订了商品房买卖补充合同(出卖人石家庄**房地产开发有限公司、买受人狄**)一份,合同内容为:出卖人同意将其名下北苑别墅B,3号别墅一套卖给买受人狄**,房价600万元,办理过户所发生的一切税费全部由出卖人承担,买受人拿到房屋钥匙前不再承担任何费用。合同签订当日,买受人先支付壹佰万元人民币给出卖人用于办理房产过户所需费用。待房产手续办理完毕去办理房产证的当天,买受人携带足够资金与出卖人一同到房管局办理,买受人拿到房产证及相关凭据后与出卖人一起即可到银行办理转款伍佰万元人民币,交付给出卖人指定的账户上,至此购房款全部结清。出卖人应于2013年8月31日前将此房交付给买受人,每拖延一日,出卖人应按房款总价的万分之五每日向买受人支付违约金。该别墅在交付买受人之日前,所发生的装修、物业、水、电等一切费用全部由出卖人承担,买受人不承担任何费用。

  签订商品房买卖补充合同后,原告分四次向石家庄**房地产开发有限公司法定代表人贾**银行账户汇款、转款共计600万元(40万元+60万元+190万元+310万元)。石家庄**房地产开发有限公司分别于2013年4月18日、2013年4月26日向原告出具房款收据两份(金额分别为100万元、500万元)。2013年4月25日原告取得石家庄市新华区变电街北苑别墅区B,型3号房屋的房屋所有权证书

  现在原告认为被告石家庄**房地产开发有限公司已为原告办理该房屋的房产证,商品房买卖补充合同约定被告石家庄**房地产开发有限公司应于2013年8月31日前将房屋交付原告,但被告石家庄**房地产开发有限公司一直未按照合同约定履行交房义务,故诉至法院要求:一、请求判决第一被告石家庄**房地产开发有限公司立即向原告交付石家庄市新华区变电街北苑别墅区B,型3号别墅(366.91平方米):二、请求判决二被告因延迟交付房屋向原告连带支付2013年9月1日至2014年3月19日期间的违约金共60万元(6000000元X每日万分之五X200天);三、请求判决二被告因拖延交付房屋向原告连带支付2014年3月21日至实际交付房屋止期间的违约金(每日的违约金按照房款总价600万元乘以万分之五的方式计算)。被告石家庄**房地产开发有限公司认为:1、商品房买卖合同不是在合同载明的日期签订,而是在2013年4月18日补签,合同的履行等情况不符合常理;2、有证据证明该房屋不在被告石家庄**房地产开发有限公司控制之下,被告无法履行交付房屋义务;3、原告在明知该房屋有争议仍然签订房屋买卖合同,该行为属于串通行为,应认定为合同无效,对原告提到的二、三项诉求不认可。被告贾**认可石家庄**房地产开发有限公司的质证意见及观点。

  被告石家庄**房地产开发有限公司主张争议房屋自1996年至今一直由河北信远建筑工程有限公司使用,原告在签订房屋买卖合同时对该房屋存在纠纷已明知。原告否认被告石家庄**房地产开发有限公司的观点。被告石家庄**房地产公司未对原告明知买卖房屋存在纠纷举证。

  被告石家庄**房地产开发有限公司当庭提供石家庄**房地产开发有限公司与河北信远建筑工程有限公司签订的关于北苑别墅内住宅楼、复式楼别墅工程有关问题的协议主张原告购买的房屋存在纠纷。原告认为证据系当庭提交,原告不予质证。被告贾**对石家庄**房地产开发有限公司的证据与观点无异议。

  本院认为,当事人有责任对自己主张的事实提供证据,没有证据或者证据不足以证明其主张的,由富有举证责任的人承担对其不利的后果。被告石家庄**房地产开发有限公司主张原告在签订商品房买卖合同之前对购买房屋存在其他纠纷已知情,原告否认,被告未对其主张举证,对杯盖的观点不采信。被告石家庄**房地产开发有限公司认为双方签订的商品房买卖合同系双方相互串通合谋侵害第三方利益的合同,此份合同应认定无效,因被告未对齐主张举证,对被告观点不采信。当事人的合法权益受法律保护,所有权人对自己的不动产,依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。商品房买卖合同与商品房买卖补充合同是当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,当事人应按照合同约定履行。商品房买卖补充合同中约定买受人向出卖人账户付款,原告已按照约定支付600万元购房款,被告石家庄**房地产公司已向原告开具收据,原告付款义务全部完成。原告出资购买位于石家庄市新华区变电街北苑小区别墅区B,型3号房屋,并已取得房屋产权证书,依照我国物权法的规定,原告即享有占有该房屋的权利,原告要求被告按照合同约定履行交付房屋义务应支持。合同约定出卖人应于2013年8月31日前将房屋交付给买受人,每拖延一日,出卖人应按房款总价的万分之五每日向买受人支付违约金。现原告要求按照约定计算延期交房的违约金符合合同约定,应支持。法人是具有民事权利能力和民事义务能力,依法独立享有民事权利和民事义务的组织,企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。被告石家庄**房地产开发有限公司系依法成立的,具有独立承担民事责任的组织。本案争议商品房买卖合同及商品房买卖补充合同签订主体系原告狄**与被告石家庄**房地产开发有限公司,在商品房买卖合同及商品房买卖补充合同履行过程中产生的责任应由石家庄**房地产开发有限公司承担,原告要求被告贾**承担责任无依据。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第三十六条,《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定,经审判委员会研究决定,判决如下:

  一、被告石家庄**房地产有限公司于本判决书生效后十五日内向原告狄**支付石家庄市新华区变电街北苑小区别墅区B,型3号别墅楼。

  二、被告石家庄**房地产有限公司于本判决书生效后十五日内向原告狄**支付自2013年9月1日至2014年3月19日期间因延迟交付房屋产生违约金60万元。

  三、被告石家庄**房地产有限公司于本判决书生效后十五日内向原告狄**支付自2014年3月20日至本判决确定交付房屋之日的违约金【违约金按照每日3000元(6000000元X万分之五)计算】。

  四、驳回原告狄**的其他诉讼请求。

  如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  诉讼费29000元,由被告石家庄**房地产开发有限公司承担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

  审 判 员 牛 江 凌

  陪 审 员 齐 枫

  陪 审 员 肖 楠

  二0一五年一月四日

  书 记 员 郄 丽 鹏

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