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房地产疑难问题法律问答
夫妻一方擅自出售共有的夫妻共同房屋的,购房人如果不是善意购买,不构成善意取得,应当返还房屋。

  夫妻一方擅自出售共有的夫妻共同房屋的,购房人如果不是善意购买,不构成善意取得,应当返还房屋。

  根据《最高人民法院关于婚姻法解释一》第十七条的规定,婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

  以上司法解释可以这样理解:如果日常生活中需要花费的数额较小的费用,夫妻任何一方均有权决定。如果是非日常生活需要的一些大的夫妻共同财产处理,比如卖房这样的处理决定,那么夫妻双方应当取得一致意见。此外,购房人也必须是善意的,而且购房人有证据证明自己有理由相信卖房人属于夫妻共同双方的共同意思表示。

  那么,如何认定购房人是善意的呢?根据物权法的规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”以上规定说明,购房人如果以合理的价格购买房屋,并且转让的房屋已经登记在购房人名下的就属于善意取得,否则就不属于善意取得,就应当退还房屋。

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