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法律知识 >> 房屋产权
房产登记错误的赔偿责任

  目前,我国绝大多数地区,实行房产和地产分开登记制度,即房产由建设部门的房地产主管部门负责登记,地产由国土主管部门负责登记。房地产作为不动产的重要内容,分开登记存在诸多弊端,显然已经不能适应社会主义市场经济发展的需要,受到各界的质疑,统一登记的呼声由来已久。今年十月一日,《物权法》正式实施,房产地产统一登记更是大势所趋。一、房地产统一登记的必要性(一)《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。国家以法律的形式明确了不动产必须统一登记。《物权法》作为普通法,它的效力应高于作为部门法的《国土管理法》和《房地产管理法》。国土行政管理部门和建设行政管理部门都没有理由各自为政,各发各的证。(二)房产和地产本质上是一个整体,即房地产。城市建设用地没有建筑物,根本不能发生效益。任何建筑物,也必须建在地上,从来就没有空中楼阁。这是房地产的自然属性,以行政手段人为分割,是违反规律的。这次《物权法》规定,城市居民住宅用地土地使用期限70年过去后自动续期,彻底排除了以前理论上存在的房产和地产由个人和国家分别所有的可能,即房地分家。房产和地产已经融为一个整体,完全没有分开办证的必要。(三)房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清,直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大,使得房地产交易的安全不能完全得到保障,已经严重影响我国经济发展软环境的改善,不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权。这显然违背《物权法》的立法原则。(四)房地产分开登记,直接导致办证成本增加,几乎每个城市都有两个先进的信息化办证中心,两套完整的办事程序,两套人员,极大地浪费了国家有限行政资源。同时,也造成人民群众办事不方便,办一个证要两边跑,程序复杂,手续繁多。仅仅是为扩张部门权力,而造成国家资源的浪费和人民群众的不便,这种现象不会长久的。二、房地产统一登记的可行性现阶段,我国法制不太健全。有关不动产的登记没有形成专门的法律,有关规定主要散见于各种单行的法律、法规之中。我国现行的不动产登记制度,并非是根据物权公示原则建立的,而是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。房地产作为不动产的重要内容,它的登记主要由国土行政主管部门和建设主管部门负责。其登记依据主要是《国土管理法》和《房地产管理法》。《房地产管理法》第六十一条规定:“以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。这样的规定,实际上就是为房产地产分开登记提供了法律依据,与《物权法》的精神不相符合。解决这一问题,必须从法律,政府职能,机构设置上入手。(一)根据物权公示原则确定不动产登记制度,从法律上明确不动产登记部门。从法律的高度明确不动产登记机关是遏制行政纷争的有效手段,也是却是依法保护不动产权益的必由之路。目前,世界上公认的不动产登记机关主要有三类。一是由法院负责不动产登记,这主要是德国、瑞士等国家的做法。二是由专门的行政机关负责不动产登记,这是澳大利亚、我国的台湾地区、香港特别行政区的做法。三是由具有服务功能的事业单位如公证机构负责不动产物权登记,以排除行政干预,确保登记的独立性和效率。这三种做法的利弊不在本文分析,以中国的国情来看,大概由行政机关负责包括房地产在内的不动产统一登记更加适宜。但是,不论由哪类部门负责登记,其确定的原则应是物权公示的法律原则,而不是行政机关管理和职能的需要。如果再看远点,建立专门的《不动产登记法》都很有必要。(二)从行政系统的职能解决问题。现在,国土部门和建设部门争论的焦点,就是土地的二级市场,即出让为建设用地后,到底由谁来管理的问题。国土部门大致有如下理由:土地登记是全覆盖的,且不受土地权属和利用状况的限制。国土资源部门是法律规定管理土地的职能部门,是公共权力的象征,不动产统一登记机关必然是国土资源部门。如果不动产的统一登记机关不是国土资源部门,而是其他有关部门,国家的土地用途管制制度将难以有效实施,建设用地使用权的设定、续期、出让、收回等程序将难以完成。其实这点理由很牵强,房地产部门是法律规定管理房地产的部门,法律同样授予了房地产部门不动产登记的权利。我们注意到《物权法》有两点值得关注的地方,一是将建设用地的70年期限自动延期,这意味着土地使用权虽然还是用益物权,但实质上已经是业主的“恒产”。国土部门基本上不存在在出让和收回(不是绝对没有),而土地基本上是在建设领域流动。二是《物权法》通篇没有“土地使用权”的提法,取而代之的是“建设用地使用权”。这是否意味着,土地的使用权进入二级市场后,实际上已经完成了由“土”到“地”的转变,从物权的角度看,它更多体现的是使用人的权利。其实,土地的二级市场到底由谁来管理,无论国土部门和建设部门都有充足的道理,关键是要尽快明确。作为两个行政部门的共同领导,国务院应该要有所作为。除此之外,还有一个方案可供国务院考虑,将房地产的管理职能与登记机构的职能分离,在市、县级政府部门当中设立独立的房地产登记局。借鉴国家司法考试制度,由国务院建设行政主管部门牵头国土和建设行政主管部门等有关部门,联合发布房地产登记规则,出台统一的房地产登记制度,研究统一不动产登记制度的具体问题,条件成熟时实现不动产的统一登记。单独设立房地产登记局,其优点是和行政管理权脱钩,有助于理顺政府职能,国家统一房地产登记制度、登记规则,首先统一房地产权属登记,为将来统一不动产登记进行准备。(三)如果以上两点短期内还是不能实现,从机构上简单解决问题。长期以来,国土管理和房地产管理分别隶属于不同的行政管理部门,双方由于部门利益扩张的需要,统一登记难以实现。其一是北京上海模式,将国土资源局和房产管理局合并,统一成立“国土资源房产管理局”,从机构入手解决职能问题,统一城乡的房地产权属登记机构,颁发统一的房地产权属证书。其二是部分城市将城市规划范围内的房地权属登记管理统一到房地产管理部门,而将规划区外集体土地上的房地权属登记管理统一到国土资源管理部门。这样,既避免了房地分管的弊端,同时又形成在农地征收时的不同政府部门之间的有效权力制约,避免了国土资源管理部门在经营城市与耕地保护上的两难选择,有利于国家实施下一步征地制度改革。

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